相続税対策に有効な土地活用の方法について解説

「亡くなった両親が住んでいた家が空き家のままになっている」「更地のまま未利用の土地を所有している」など、不動産の活用方法に悩んでいる方は少なくありません。

不動産はただ持っているだけでは固定資産税などの維持費がかかる一方ですが、その地域のニーズに合った活用ができれば、安定的な収益を得られるだけでなく相続税対策となる場合があります。

本コラムでは、不動産と相続税の関係や土地活用が相続税対策になる理由、さらに土地活用を成功させるためのポイントについて解説します。

不動産と相続税の関係

相続税を計算するときに、まず行うことは財産の評価です。

相続財産の中でも、土地は評価額が高くなりがちです。

特に福岡市内の土地は、年々の地価上昇に伴い、相続税評価額も高額になっている傾向があります。

適切な対策を講じない場合、相続人が多額の納税資金を準備できず、土地を手放さなければならない事態に陥ることもあります。

そうならないためにも、生前から計画的に対策を立てることが非常に重要です。

なぜ土地活用が相続税対策になるのか？

土地は更地のまま相続すると、自用地として規定に沿った評価額が算出され、更地に対する相続税の優遇措置はありません。

しかし、その更地に建物を建てて土地活用をすることで、相続税評価額を大きく下げることができる可能性があります。

これは様々な評価減の仕組みが働くためです。

土地の評価減

アパートやマンションなどの賃貸住宅を建てることで、その土地は「貸家建付地」として評価されることになります。

この場合、更地評価よりも9％～27％ほど評価額を減額することができます。

例えば、2億円の土地にマンションを建設することで、更地よりも1.8億円～1.5億円程度に評価額が下がる可能性があります。

建物の評価減

建物は固定資産税評価額がそのまま相続税の評価額となりますが、貸家の場合は借家権として30％が控除されます。

さらに、更地に賃貸物件を新たに建築するための資金を金融機関から借入する場合、その借入金の残高が債務となり、相続財産から差し引くことができます。

ただし、借入金はあくまで債務であるため、その後の返済計画や収益性については十分な検討が必要です。

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例とは、被相続人やその親族が居住していた宅地や、事業に使用されていた宅地について一定の要件を満たす場合に、その宅地の相続税評価額を大幅に減額できる制度です。

詳しくは《小規模宅地の特例について》をご参照ください。

この特例のうち、賃貸物件を建設することで「貸付事業用宅地等」に該当します。

要件を満たしていれば、前述の貸家建付地としての評価減に加え、さらに200平方メートルまでの部分について評価額を50％減額することができます。

例えば、2億円の土地にマンションを建築し、この特例を適用することで、7,300万円ほどに評価額を下がる可能性があります。

ただし、特例適用の要件として、「相続開始前3年以内に貸付事業を開始した土地でないこと」「事業承継要件」「保有継続要件」など様々な点で確認が必要です。

そのため、事前に税理士などの専門家と相談し、計画的に進めることが不可欠です。

 

主な活用方法と相続税対策の効果

土地活用には様々な方法があり、それぞれ収益性、初期投資、そして相続税対策としての効果が異なります。

ここでは、代表的な活用方法とその特徴を解説します。

アパート・マンション経営

最も一般的で、相続税対策としての効果が最も高いとされるのがアパート・マンション経営です。

建物を建てることで、土地と建物の両方で評価減の仕組みが働き、さらに借入金が債務控除の対象となるため、相続税の課税対象額を大幅に圧縮できる可能性があります。

駐車場経営

駐車場経営は、アスファルト舗装や区画線、精算機の設置など、初期投資を抑えて比較的容易に始められる活用方法です。

建物がないため、基本的には更地評価となりますが、アスファルト舗装がされている駐車場であれば、小規模宅地等の特例を適用できる可能性があります。

 

土地活用を成功させるためのポイント

土地活用は、相続税対策として有効な手段ですが、収益性の確保が大前提となります。

評価減のために無理な建築を行ったり、地域のニーズに合わない物件を建てたりすると、空室リスクや収益悪化を招き、結果として負の財産になりかねません。

土地活用を成功させ、安定した収益と確実な相続税対策を実現するためには、以下のポイントを重視しましょう。

市場調査と事業計画の策定

土地活用で最も重要なのは、その土地の立地特性を理解し、地域の賃貸需要を正確に把握することです。

土地の周辺環境から、単身者向け、ファミリー向けなど、ターゲットとなる入居者層を特定し、最適な活用方法を選択します。

さらに、周辺の家賃相場や空室率を調査し、将来を見据えた事業計画の策定が重要です。

資金計画とリスク管理

相続税対策で評価額を下げることが目的であっても、事業として成り立つ堅実な収支計画が必要です。

建築費、諸経費、借入の返済計画などを正確に見積もり、計画通りの満室経営が続かないことや、経年劣化による建物の修繕費など、将来発生する可能性がある費用を考慮し、長期的な計画を行うことが重要になります。

専門家との連携

土地活用は、税務、建築、不動産経営の専門知識が多く必要になります。

税理士や不動産会社などの専門家と連携し、多角的な視点から事業を推進することが成功への鍵です。

まとめ

土地活用は安定的な収益を生み出すと同時に、貸家建付地や債務控除、そして小規模宅地等の特例を組み合わせることで、極めて有効な相続税対策となります。

特にアパート・マンション経営は高い節税効果が見込めますが、初期投資の大きさから慎重な計画が求められます。

一方、駐車場経営はマンション経営ほどの節税効果はないものの、初期投資を抑えられ、転用が容易というメリットがあります。

土地の特性やご自身の状況について、専門家に相談することから始め、相続対策という大きな悩みを解決するための最善の道筋を見つけてください。

当センターでは、相続税シミュレーションから、最適な土地活用のご提案、信頼できる不動産会社の紹介、さらには不動産収入に関する確定申告まで、全てのプロセスを一括してサポートいたします。

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