不動産を相続したときの相続登記を自分で行う場合のリスクを解説

相続により不動産を取得した際には、不動産の名義を変更する手続き（相続登記）を行う必要があります。

不動産の名義変更となる相続登記は、ご自身で手続きを進めることも可能ですが、相続が起因となる名義変更であることから、書類不備などによって期日内に手続きが完了しないなどのリスクが想定されます。

今回の記事では、相続によって取得した不動産の名義変更についてご自身で手続きを行う場合のリスクについて解説します。

リスクを確認しながら、専門家へ依頼するかご自身で手続きを進めるかを検討してみてください。

なお、相続登記の手続きを自分で行う場合の流れについては以下の記事で詳細を説明しています。
合わせてご確認ください。
《不動産を相続した時の相続手続きを自分で行う場合の流れを解説》

 

相続登記の手続きを自分で行う場合のリスク

相続登記の手続きは原則としては自分で行うことも可能です。

しかし、戸籍謄本等の必要書類の収集や遺産分割協議書の作成など複雑な手続きが多くあり、専門的な知識とかなりの時間が必要となります。

自分で行うことによって考えられるリスクは以下の通りです。

• 戸籍謄本等の取得漏れが起こる可能性がある
• 相続人の判断を間違えてしまう可能性がある
• 不動産の登記漏れが起こる可能性がある
• 遺産の分け方によって高額な税金が発生する可能性がある

戸籍謄本等の取得漏れが起こる可能性がある

相続登記を行う際には、被相続人（亡くなった方）の出生から亡くなるまでの連続した戸籍謄本・除籍謄本・原戸籍謄本などが必要になります。

戸籍等は被相続人が亡くなった時点の本籍地の役所にて取得を行いますが、生前に複数の市区町村へ転籍している場合、各役所での取得が必要になります。

さらに古い戸籍等になると、文章が手書きで書かれているため解読がとても難しく、戸籍の取得漏れが起こりやすくなります。

戸籍等が一部でも不足していると相続登記を行うことができないため、手続きの長期化と不要な手間が発生することになります。

令和６年３月１日より戸籍等の広域交付が開始されました

広域交付が開始されたことにより、本籍地が遠方にある場合でも、最寄りの市区町村役場の窓口で全国各地の戸籍等がまとめて請求できるようになりました。

請求できるのは本人の分だけでなく、①配偶者 ②父母・祖父母（直系尊属）③子・孫（直系卑属）の戸籍等の請求が可能です。（兄弟姉妹分は請求することができません）

詳しくは法務省のホームページをご覧ください。
参考URL：【法務省】戸籍制度が利用しやすくなります

相続人の判断を間違ってしまう可能性がある

法定相続人が配偶者や子のみのシンプルな相続登記であれば相続人が誰に該当するのかは簡単に判断できるでしょう。

しかし、子が先に死亡している場合や前妻との子がいる場合、兄弟姉妹の相続である場合など、法定相続人の判断が難しいケースが多くあります。

この法定相続人の判断を間違えてしまうと、足りない戸籍等の取得や遺産分割協議書、登記申請書の再作成が必要となり、手続きが一からやり直しとなってしまいます。

不動産の登記漏れが起こる可能性がある

自宅とは別の地域に不動産を所有していてその存在を知らなかったケースや、自宅前の道路を所有していることを知らなかったケース等、相続登記漏れが発生する可能性があります。

たとえば、相続した実家を数十年後に売却しようとしたときに道路部分の登記漏れが判明した場合、道路部分の名義を現在の所有者へ変更しなければ売却手続きを行うことができません。

このときに何代にもわたって相続登記が漏れていれば、道路部分の相続人（共有者）が数人～数十人にも増えていて、その全員から実印をもらうという大変な作業が必要となります

このような状況になってしまうと、ご自身での手続きは難しいものとなり、さらには売却手続きも停滞し、思うようなスケジュールで売却ができないといったリスクが発生します。

遺産の分け方によって高額な税金が発生する可能性がある

相続登記を行うには、遺言書または遺産分割協議書が必要となります。

遺産分割協議書での手続きを行う場合、相続人全員でどの不動産を誰が取得するのかを話し合いにより決定します。

相続登記手続きのため、ご自身で遺産分割協議書の作成を行う際に「すべて配偶者に」としてしまうと、配偶者に相続が発生した際の二次相続税が高額となってしまったり、不動産を売却するときに利用できる特例が所有者要件を満たせず適用できないことにより高額な譲渡所得税が発生してしまう可能性があります。

このように不動産を相続するときは、次の相続（二次相続）の相続税や不動産を売却する可能性があれば特例の適用可否をしっかり検討のうえ、取得者を決定することが重要となります。

 

相続登記を期日内に行わなかった場合のペナルティについて

相続によって取得した不動産の名義変更は、不動産の取得を知った日から３年以内に行う必要があります。

以前は期限が定められておりませんでしたが、令和６年４月１日より相続登記が義務化されたことにより期限が定められるようになりました。

正当な理由なく期限までに相続登記を行わなかった場合は、１０万円以下の過料が科される可能性があります。

令和６年４月１日以前の相続についてもペナルティの対象となるため、相続によって取得した不動産の名義変更が完了していない場合は、早めに手続きを行うようにしましょう。

相続登記のペナルティや、期限までに名義変更ができない場合の対処法などは以下の記事に詳しく記載しています。詳細を確認したい方は合わせて確認してください。
《不動産を相続したときの名義変更の期限とは？期限内に相続登記できない場合のペナルティと対処法について解説》

 

まとめ

相続登記は法定相続人が配偶者と子のみの場合や、対象不動産が自宅のみであるなどの簡単なケースであれば自分で手続きをすることができますが、登記漏れが起こる可能性や後々高額な税金が発生してしまうなどのリスクもあるため、相続登記の手続きが必要なときには相続の専門家へ依頼することも検討してみてください。

相続登記に関するお悩みや手続きの代行を検討している方はぜひ当センターの無料相談をご利用ください。

当センターが窓口となり、相続登記のお手続きをサポートさせていただきます。（手続きを代行する場合は提携の司法書士が対応いたします）

 

 

 

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