相続や贈与で不動産を取得したときに不動産取得税が課税されるケースとは？不動産取得税の計算方法と軽減措置について解説

不動産取得税とは、不動産を取得したときに一度だけ課税される税金です。

売買、贈与、交換、建築等で土地や建物などの不動産を取得した場合に不動産取得税が課税されることになります。

この不動産取得税は、相続によって不動産を取得した場合には原則として非課税となります。

しかし、例外的に相続での取得であっても不動産取得税が課税されるケースがあります。

今回のコラムでは、相続で不動産取得税が課税されるケースや不動産取得税の計算方法と軽減措置について解説していきます。

 

相続で不動産取得税か課税される３つのケース

法定相続人以外の人が「特定遺贈」により不動産を取得した場合

遺贈とは、被相続人が遺言書によって特定の人に財産を譲ることを指します。

遺贈には「特定遺贈」と「包括遺贈」の２つの方法があります。

不動産取得税の課税対象となるのは、法定相続人以外の人が「特定遺贈」を受けた場合となります。

特定遺贈とは財産を具体的に指定して遺贈することです。

遺言書に「●●●●にＡ土地を遺贈する」というように財産の詳細が指定されている場合が該当します。

なお、「●●●●に財産の２分の１を遺贈する」というように財産の割合のみを指定する遺贈を包括遺贈といいます。

包括遺贈による遺贈は、受け取る人が法定相続人と同一の地位を有することになるため不動産取得税は非課税となります。

死因贈与で不動産を取得した場合

死因贈与とは、被相続人の死亡によって効力が発生する贈与契約のことをいいます。

たとえば、「自分が死んだらB土地を孫へあげる」といったようなものが該当します。

死因贈与によって取得した財産は贈与税ではなく、相続税の課税対象となります。

しかし、法的な取り扱いは贈与に該当するため、死因贈与によって不動産を取得した場合は、不動産取得税の課税対象となります。

また、生前贈与によって不動産を譲り受けた場合も贈与による不動産取得となり、不動産取得税の課税対象となります。

なお、相続時精算課税制度を利用した贈与の場合も同様に不動産取得税が課税されます。

相続登記後に遺産分割協議をやり直した場合

相続登記の手続きを終えた後に、遺産分割協議をやり直すことは相続人間での贈与や売買の取扱いとなるため、不動産取得税の課税対象となります。

さらに、登録免許税や贈与税が新たに発生し税金負担総額が大きくなってしまう可能性があります。

 

不動産取得税の計算方法

不動産取得税は不動産の評価額に対して一定の税率を乗じて計算されます。

具体的な計算式は次のとおりです。

計算式　不動産取得税＝課税標準額×税率

課税標準額は、毎年５月頃に役所より送付される固定資産税納税通知書の中の課税明細書にて確認することができます。

通常、課税標準額と固定資産評価額は同一額となりますが、課税標準の特例措置が適用される場合や、土地について税負担の調整措置が適用される場合は、課税標準額は固定資産評価額よりも低くなります。

税率は原則４％ですが、土地および住宅用建物は令和９年３月３１日までは軽減税率が適用されて３％となっています。

なお、事務所や店舗などの住宅用以外の建物は４％です。

種類	税率	備考
土地	３％	軽減税率 令和９年３月３１日まで
住宅用建物	３％	軽減税率 令和９年３月３１日まで
住宅用以外の建物（事務所や店舗）	４％

 

不動産取得税の軽減措置

不動産取得税にはさまざまな軽減措置があり、軽減措置を適用することにより税額が大幅に減額される可能性があります。

ここでは代表的な軽減措置について簡単に説明します。

なお、軽減措置の内容や適用要件は都道府県ごとに異なるため、詳しくは各都道府県へご確認ください。ここでは福岡県を参考にご紹介します。

新築住宅等の軽減措置

新築の住宅等を取得した場合、一定の要件を満たせば「建物部分」に対して不動産取得税が軽減されます。

【軽減措置】
建物部分の課税標準額から1,200万円を控除することができます。（長期優良住宅の認定がされた場合は1,300万円を控除）

計算式　不動産取得税＝（家屋の課税標準額－1,200万円）×３％

【適用要件】
床面積（課税面積）が下記のいずれかに該当すること（以下に該当する住宅を『特例適用住宅』といいます）

種類	用途	床面積（住宅用車庫・物置等含む）
共同住宅・マンション ※	貸家	40㎡以上240㎡以下
	貸家以外	50㎡以上240㎡以下
一戸建て	－	50㎡以上240㎡以下

※一棟当たりではなく、１戸当たりの面積となります。

中古住宅の軽減措置

中古住宅を取得した場合にも、一定の要件を満たせば「建物部分」に対して不動産取得税が軽減されます。

【軽減措置】
建物部分の課税標準額から、取得した中古住宅が新築された時期に応じて設定された金額を控除することができます。

計算式　不動産取得税＝（家屋の課税標準額－築年月日ごとに定められた控除額）×３％

新築年月日	控除額
昭和５７年１月１日～昭和６０年６月３０日	420万円
昭和６０年７月１日～平成元年３月３１日	450万円
平成元年４月１日～平成９年３月３１日	1,000万円
平成９年４月１日～	1,200万円

【適用要件】
次のすべての要件を満たす必要があります。
①自ら居住する目的の住宅であること
②床面積（課税面積）が50㎡以上240㎡以下であること（住宅用車庫・物置等含む）
③昭和５７年１月１日以後に新築されて、新耐震基準を満たすもの
※昭和５６年１２月３１日以前新築でも適用できるケースがあるため詳しくは都道府県へご確認ください

土地の軽減措置

土地を取得した場合の軽減措置の仕組みは、家屋より少し複雑になっています。

【軽減措置】
家屋の計算とは違い、宅地評価土地の特例により土地部分の課税標準額が１／２に軽減されます。（令和９年３月３１日まで）

さらに軽減された課税標準額に税率を乗じてから軽減額を差し引きます。

計算式　不動産取得税＝（土地の課税標準額×１／２×３％）－軽減額

軽減額については下記Ａ・Ｂのいずれか多い方の額を税額から減額します
Ａ　45,000円
Ｂ　土地１㎡当たりの価格(※1)×住宅の床面積の２倍(※2)×３％
※1 令和９年３月３１日までに土地を取得した場合は土地１㎡当たりの価格×１/２の価格
※2 限度面積：200㎡

【適用要件】
（１）新築住宅の土地の場合（新築後居住する場合）
次の①もしくは②のいずれかの要件を満たす必要があります。
①土地を取得した日から２年以内(※3)にその土地の上に「特例適用住宅」を新築したとき
※3 令和８年３月３１日までに取得した場合は３年以内
②土地を取得する前１年以内に、その土地の上に「特例適用住宅」を新築したとき

（２）新築未使用住宅の土地の場合（新築後居住せずに未使用の場合）
次の①もしくは②のいずれかの要件を満たす必要があります。
①自身の居住用住宅の場合、土地を取得した日の前後１年間に新築未使用の「特例適用住宅」を取得したとき
②自身の居住用住宅ではない場合、新築未使用の「特例適用住宅」とその土地を、建物の新築後１年以内に取得したとき（取得は同時でなくても構いません）

 

まとめ

不動産取得税は土地や建物を取得した際に一度だけ課税される税金ですが、不動産の取得事由が相続である場合には原則非課税となります。

ただし、遺言書のうち特定遺贈により不動産を取得することになった場合や生前贈与での取得の場合など、例外的に不動産取得税が課税されるケースもあるため注意が必要です。

さらに不動産取得税が課税される場合に、一定の要件を満たせば不動産取得税額を減額することのできるさまざまな軽減措置があります。

軽減措置の内容や要件は、都道府県によって異なる場合がありますので、ご自身のお住まいの都道府県へご確認ください。

生前贈与により不動産の名義変更を検討されている場合には、不動産取得税だけではなく、贈与税や相続税についてもしっかりと検討を行う必要があるため、贈与を実行される前に専門家へご相談されることをおすすめします。

当センターでは相続や生前贈与に関する無料相談を行っておりますので、相続や贈与に関するご不安がある方はお気軽にお問い合わせください。

 

---

当コラムは記事作成時の法令等に基づいています。 税務関連記事内では、一般的事例としての取り扱いを記載しております。例外や特例を含めすべての事例について詳細に記したものではありません。 最終的な税務判断においては、税理士または税務署へご相談ください。 また、当コラムに掲載された内容によって生じた損害等の一切の責任を負いかねますのでご了承ください。