福岡市内に誰も住んでいない実家をお持ちの方へ「空き家の3000万円控除の特例」ご存じですか？

親が亡くなり、福岡市内にある実家を相続したものの「誰も住む予定がないので売却したい」と考えている方は少なくありません。

不動産を売却して利益（譲渡益）が出た場合、通常は所得税や住民税がかかりますが、一定の条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。

本記事では、この「空き家の3000万円控除の特例」について、福岡市での実務を交えながら分かりやすく解説します。

「空き家の3000万円控除の特例」とは？

空き家の3000万円控除の特例とは、被相続人が居住していた実家を相続後に売却したときの利益（譲渡所得）から最高3,000万円まで控除できる特例です。
（正式名称：被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例）

空き家の3,000万円控除の特例の適用要件

空き家の3,000万円控除を適用するためには、様々な要件を満たす必要があります。
ここでは主な要件を解説しているため、詳細については国税庁のサイトをご参照ください。
《国税庁：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例》

特例を適用できる人

空き家特例を適用できる人は、被相続人が死亡して空き家になった家屋およびその敷地を、相続または遺贈により取得した人です。

家屋の要件

被相続人居住用家屋（空き家）とは、相続開始の直前に被相続人が居住していた家屋のことです。
特例の対象となる家屋は、次の3つの要件すべてに当てはまるものです。

• 昭和56年5月31日以前に建築された建物であること
• 区分所有建物登記（分譲マンションなど）がされている建物ではないこと
• 相続開始の直前に被相続人以外の人が居住していないこと

特例を受けるための主な要件

特例を受けるための要件は非常に細かく設定されています。

• 家屋を売却または家屋と土地を売却する場合は、相続時から売却時までにその家屋を使用しておらず、譲渡時に一定の耐震基準を満たしていること ※1
• 家屋を取壊して土地を売却する場合は、相続時から売却時までにその家屋を使用しておらず、取壊し後に他の建物や構築物が建築されていないこと ※1
• 相続開始日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
• 売却代金が1億円以下であること
• 売却した家屋及び土地について、他の特例の適用を受けていないこと
• 同一の被相続人から相続等によって取得した他の空き家について、空き家特例の適用を受けていないこと
• 買主が親子や夫婦などの特別の関係がある人ではない第三者であること

※1 令和6年より売却後の解体・耐震改修が可能となりました。ただし売却日以降の解体・耐震改修は、売却日の属する年の翌年2月15日までに行う必要があります。

福岡市で特例を受けるための手続きの流れ

空き家の3,000万円控除の特例を受けるためには、売却して終わりではなく「福岡市での確認書取得」と「確定申告」が必要です。

【手続きの流れ】

1. 空き家の状況を確認、売却
2. 福岡市役所への「確認書」の申請
3. 確定申告

空き家の状況を確認、売却

空き家が一定の耐震基準に適合していない場合は、耐震リフォームを行う、または空き家を取り壊し更地として譲渡する必要があります。

なお、令和6年1月1日以降の譲渡の場合は、耐震基準への適合要件が緩和されています。
これまでは譲渡を行う日までに耐震リフォームまたは更地にする必要がありましたが、買主が譲渡の翌年の2月15日までに同工事を行う場合は、現状のまま譲渡できるようになりました。

福岡市役所への「確認書」の申請

確定申告の前に、売却した物件が所在する自治体（福岡市）から「被相続人居住用家屋等確認書」を取得する必要があります。

福岡市の担当部署は住宅都市みどり局 住宅部 住宅計画課（行政棟3階）となっています。
《福岡市サイト：空き家の3,000万円控除について》

申請に必要な主な書類

• 被相続人の住民票の除票（原本）
• 家屋又は敷地等を取得した相続人全員の住民票（原本）
• 家屋又は敷地の売買契約書
• 家屋及び敷地の登記事項証明書（原本）
• 家屋取壊し後の閉鎖事項証明書（原本）
• 水道光熱費の使用中止日が確認できる書類または仲介業者による広告

確定申告

福岡市役所から発行された「確認書」を添えて、所得税の確定申告を行います。
確定申告書の提出・納税期限は、売却した翌年の2月16日から3月15日までとなります。

確定申告に必要な主な書類

• 譲渡所得の内訳書
• 対象家屋・敷地の登記事項証明書
• 売買契約書の写し
• 福岡市から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」
• 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し（家屋がある場合）

複数の相続人と共有にして売却する場合

複数の相続人と共有で相続して売却する場合でも、要件を満たせば空き家特例を適用することができます。
共有者が2人の場合は、各相続人が3,000万円の控除を受けることができます。
2人合わせると最高6,000万円まで控除が受けられます。
なお、共有者が3人以上の場合は、各相続人の控除額は2,000万円までとなりますのでご注意ください。

相続人の数	控除額
相続人が1〜2人	1人あたり最大3,000万円
相続人が3人以上	1人あたり最大2,000万円

まとめ

「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」は、適切に活用すれば最大3,000万円の控除が受けられるため、非常に大きな節税となります。
しかし、要件が複雑に設定されているため、適用するためのハードルは決して低くありません。

さらに、地価の上昇が続く福岡市では、売却価格の設定や「確認書」の取得、そして譲渡後の確定申告まで、一貫したスケジュール管理が欠かせません。
「自分の実家は対象になるのか？」「売却前に何を準備すべきか？」と少しでも不安を感じられたら、まずは相続・不動産税務に精通した専門家へご相談ください。

福岡遺産相続サポートセンターでは、税務上の要件を満たしているかの厳密なチェックはもちろん、これから売却の検討される方へ信頼できる地元の不動産会社をご紹介することも可能です。

複雑な要件を一つずつクリアし、お客様の大切な財産を最も有利な形で次世代へ引き継ぐためにも、まずは当センターの無料相談をぜひご活用ください。

 

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