不動産相続後に確定申告は必要？不要なケース・必要なケースと期限を税理士が解説

「親から実家を相続した」「先代からアパートを引き継いだ」など、不動産の相続は多くの方にとって人生で一度は経験する可能性のある出来事です。

遺産分割協議や相続登記など慣れない手続きに追われる方も少なくありません。

その中でも、特に頭を悩ませるのが「税金」の問題ではないでしょうか。

相続が発生したときには、まず「相続税」をイメージされる方が多いと思います。

しかし、実は相続税申告とは別に、「所得税の確定申告」が必要となるケースがあります。

そこで本コラムでは、不動産を相続した際に確定申告が必要となるケースと確定申告の方法について解説します。

「相続税申告」と「所得税の確定申告」の違い

まずは「相続税」と「所得税」の違いについて解説します。

項目	相続税申告	所得税の確定申告
対象	亡くなった方（被相続人）の遺産総額に対してかかる税金	個人の1年間（1/1～12/31）の所得（利益）に対してかかる税金
申告する人	財産を引き継いだ相続人	所得（利益）が発生した本人
申告期限	相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内	所得があった年の翌年2月16日～3月15日

 

相続税申告

相続税とは、相続または遺贈により財産を引き継ぐときにかかる税金です。

• 対象：被相続人の遺産総額に対して課される税金
• 申告する人：相続人
• 申告期限：相続の開始を知った日の翌日から10か月以内

所得税の確定申告

所得税とは、賃貸不動産の家賃収入や不動産の売却などがある場合にかかる税金です。

• 対象：個人の1年間（1月1日～12月31日）の所得に対して課される税金
• 申告する人：所得があった本人
• 申告期限：所得があった年の翌年2月16日から3月15日まで

【結論】不動産を相続しただけであれば確定申告は「不要」

最も気になる「自分は確定申告が必要なのか？」という疑問ですが、結論から言うと単に不動産を相続しただけであれば、所得税の確定申告は「不要」です。

相続してそのまま住む・空き家にしておく場合は不要

親から実家を相続し、ご自身がそのまま住み続ける場合や、誰も住まずに空き家として所有し続ける場合、そこから新たな「利益」は生まれていないため、所得税の確定申告をする必要はありません。

不動産を売却して「赤字」になった場合も原則不要

相続した不動産を売却した場合でも、売却した金額が「不動産の取得費（購入代金など）＋譲渡費用（仲介手数料など）」を下回り、利益が出なかった（赤字になった）場合は、原則として確定申告は不要です。

相続のときに所得税の確定申告が必要になるケースとは

原則として、財産を相続しただけでは所得税の課税対象にはならないため、所得税の確定申告は不要です。

ではどのような場合に所得税の確定申告が必要なのでしょうか？

被相続人、相続人それぞれの観点から解説します。

被相続人（亡くなった人）が必要なケース

被相続人が亡くなった年の1月1日から死亡日までの所得について、相続人が代わりに行う必要がある所得税申告のことを「準確定申告」といいます。

この準確定申告は相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内に行う必要があります。

準確定申告の詳細については《所得税の準確定申告とは？》をご参照ください。

相続人が必要なケース

不動産を相続した相続人の確定申告が必要となるケースは主に次の2つです。

どちらのケースも、収益が発生した翌年2月16日から3月15日までに給与所得などの他所得と合算して確定申告を行う必要があります。

収益不動産を相続した

賃貸アパートやマンション、貸駐車場などの収益不動産を相続し、引き続き家賃収入を得る場合には、相続人自身の所得として確定申告を行う必要があります。

相続開始日（被相続人の死亡日）以降に発生した家賃収入は、すべて相続人の「不動産所得」となります。

例えば、2025年6月10日に相続が発生した場合、6月11日から12月31日までの家賃収入は、相続人の所得として翌年に確定申告を行います。

なお、遺言書がない場合は遺産分割協議にて誰がどの不動産を取得するのかを決定しますが、この遺産分割協議が調っていない間は、すべての不動産について法定相続人全員の「共有財産」とみなされます。

そのため、遺産分割協議が完了するまでに発生した家賃収入も各法定相続人がその法定相続分に応じて取得することになり、それぞれで確定申告が必要となります。

【例】
・法定相続人：配偶者、子2人
・死亡日以降の年間家賃収入：500万円

取得者	法定相続分	不動産収入
配偶者	１／２	500万円×1/2＝250万円
子Ａ	１／４	500万円×1/4＝125万円
子Ｂ	１／４	500万円×1/4＝125万円

不動産を売却した

相続した不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合には確定申告が必要になります。

譲渡所得税は以下の算式により計算を行います。

譲渡所得税 ＝｛ ①譲渡価額 －（②取得費 ＋③ 譲渡費用）－ ④特別控除額 ｝× ⑤税率｝

譲渡所得の計算には、不動産の購入時と売却時の売買契約書、購入や売却にかかった費用の領収書など必要となる書類が多数あります。

また、不動産を売却するときに一定の要件を満たしていれば、特別控除を適用することのできる特例があります。

例えば、被相続人の居住用財産（空き家）の特例を適用することができれば、最大3,000万円の控除ができ、譲渡所得税を大きく軽減することができます。

特例を適用するためには、細かい要件を確認する必要があるため、相続した不動産を売却するときには、資産税に詳しい税理士へ相談されることをおすすめします。

なお、譲渡所得税の詳しい計算方法や特例については《相続した不動産を売却するときにかかる税金と特例について》にて詳しく解説していますので、ぜひご参照ください。

【ケース別】確定申告の期限と必要な書類

確定申告が必要な場合、期限と準備すべき書類は以下の通りです。

賃貸収入や売却益がある場合の必要書類

申告期限： 所得が発生した年の翌年2月16日～3月15日

主な必要書類

• 確定申告書
• 本人確認書類（マイナンバーカードなど）
• 源泉徴収票（給与所得がある場合）

【賃貸収入の場合】

収支内訳書または青色申告決算書、賃貸借契約書、賃料明細や入出金明細、経費の領収書

【不動産売却の場合】

譲渡所得の内訳書、不動産の売買契約書（購入時・売却時）、仲介手数料などの領収書

準確定申告（死後4ヶ月以内）の必要書類

申告期限： 相続の開始があったことを知った日の翌日から4ヶ月以内

主な必要書類

• 準確定申告書（確定申告書に「準」と書き加えたもの）
• 死亡した被相続人の源泉徴収票や控除証明書
• 確定申告書付表（相続人が2名以上いる場合）
• 被相続人の医療費の領収書（医療費控除を受ける場合）など

確定申告をしないとどうなる？

もし確定申告が必要であるにも関わらず、申告をしていなかったり、期限に遅れてしまった場合には次のようなリスクが発生する可能性があります。

ペナルティが発生する

必要な確定申告を行っていない場合、本来の所得税にプラスして加算税や延滞税が課される可能性があります。

この加算税や延滞税にはいくつかの種類があります。

延滞税

延滞税とは、法定納期限の翌日から納付する日までの日数に応じて課される利息のことです。

延滞税率には2種類あり、その税率は毎年変動します。

無申告加算税

無申告加算税とは、所得税の申告を正当な理由なく行っていなかった場合に課されるペナルティのことです。

無申告加算税は、所得税額に対して5％～30％の税率で課されます。

特例の適用ができない

不動産売却の譲渡所得税の特例を適用するためには、期限内に確定申告書の提出が必要なものがあります。

期限が過ぎてしまうと各特例や控除が適用できなくなり本来よりも多額の税金を支払うことになってしまう可能性があります。

確定申告の方法

確定申告を行う方法は複数ありますが、ここでは一般的な方法を3つご紹介します。

ご自身の状況と申告内容の複雑さによって最適な方法を選択しましょう。

税務署や確定申告会場へ行く

最も基本的な方法として、確定申告の期間中（通常2月16日～3月15日）に税務署の窓口や、特設される確定申告会場へ直接行って申告書の作成と提出を行うことができます。

ただし、期間中は非常に混雑することが予想され、待ち時間が数時間になることもあります。

さらに担当職員は申告書の書き方は教えてくれますが、特例の有利不利判定やアドバイスはしてもらえないため、納税すべき金額よりも多くの税金が発生してしまう可能性があります。

e-Taxにて行う

e-Taxとは、インターネット上で国税に関する申告・申請・納税などの手続きを行うことができる国税庁の電子申告システムです。

ご自宅のパソコンやスマートフォンからオンラインで確定申告を完結させることができます。

24時間どこからでも手続きができるので便利ではありますが、不明点があっても自身で解決する必要があるため、計算を間違えてしまう可能性もゼロではありません。

税理士へ相談する

ご自身で手続きを行うことが不安な場合は、税金の専門家である税理士へ確定申告に関する一切の手続きを依頼することができます。

被相続人から引き継いだ家賃収入や、不動産売却による譲渡所得の計算は通常の確定申告よりも検討事項が多く複雑になるケースが多いです。

申告内容が正しいか不安な方や、節税についてのアドバイスが必要な方は、税理士へ依頼されることをおすすめします。

不動産相続の確定申告に関する「よくある質問（FAQ）」

不動産相続の確定申告に関するよくある質問に回答します。

遺産分割協議が終わっていない期間の家賃収入はどう申告する？

遺産分割協議がまとまるまでの期間に発生した家賃収入は、法定相続人全員の「共有財産」とみなされます。

したがって、各相続人がそれぞれの法定相続分に応じて収入を按分し、個別に確定申告を行う必要があります。

固定資産税の支払いは確定申告で経費にできる？

賃貸アパートなど収益不動産の固定資産税は、不動産所得の計算上「必要経費」として計上できます。

ただし、自身が住んでいる実家や、収益を生んでいない空き家の固定資産税は経費にはなりません。

相続税を払った場合、売却時の税金は安くなる？

相続税を納付した人が、相続開始のあった日の翌日から3年10ヶ月以内にその不動産を売却した場合、「取得費加算の特例」という制度が使える可能性があります。

支払った相続税の一部を不動産の取得費に上乗せでき、売却益（譲渡所得）を圧縮して税金を抑えることができる場合があります。

まとめ

不動産を相続したときに、アパートなどの家賃収入がある場合や、不動産の売却により売却益（譲渡所得）が発生したときには確定申告が必要になります。

引き継いだ家賃収入はいつから相続人の所得として計算するのか、不動産売却のときに特例を適用させることができるのか、など相続税だけではなく所得税についても検討する必要があります。

相続が発生したら、まずはどのような税金が関係してくるのかを把握するためにも、できるだけ早い段階で相続に強い税理士に相談することをおすすめします。

当センターでは、相続税の申告から所得税の確定申告までを一括してサポートし、不動産売却にかかる特例の適用可否判定や、二次相続（次の相続）まで見据えた最適な遺産分割や節税対策をご提案することが可能です。

大切な資産を円満に引き継ぎ、余計な税金を支払うことのないよう、当センターの無料相談をぜひご活用ください。

 

 

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